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2022年上海因受奧密克戎疫情情況，目前開年上半年的局勢對辦公樓乃至整個商業地產市場帶來不少的影響。近期隨著上海疫情防控措施的突進，數據連續一周呈下降趨勢，部分區域釋放出復蘇向好的信號，部分企業開始有序進入復工復產階段。我們認為，可以展望今年下半年上海辦公樓租賃市場，其中以下幾點值得我們理性關注：

1. 與2021年相比，辦公樓租賃需求放緩，全國多個城市位于供給高峰

受疫情及相關防控措施影響，上半年全國辦公樓租賃成交量整體顯著下降。面對市場的不確定性，企業普遍采取更為謹慎的保守租賃策略，續租成為租戶的首選；與此同時，出于成本考慮，部分企業選擇搬遷到租金更為優惠的非中央商務區。自三月中旬起，上海主要辦公樓市場活動開始顯現微幅回升，市場信心有所提振。盡管3月后受到了本輪疫情的影響，但有效的管控措施以及辦公樓宇的安檢措施保障了暫時的市場正常運行，與2003年非典疫情后辦公樓市場恢復迅速增長不同，在此次后疫情時代，受抑于供應和租金壓力，市場的完全復蘇需要更長的時間。

在剛剛過去的第一季度，新入市項目較上季度有大幅提升。四個一線城市本季度新增供應主要集中在北京和上海。相比一線城市，中國主要二線城市在第二季度的供給量也有所上升，全國多數城市處于供給高峰，這也將為市場帶來更多租賃選擇。

2. 部分行業顯現相對韌性，有望成為拉動辦公需求的新動力

盡管疫情對中國的許多行業都產生了負面影響，但也為各行各業創造了潛在的轉型增長機會，如保險、在線娛樂、醫療健康、房地產科技和數字科技等。

以上海為例，多個業主觀察到科技類企業的看房量和問詢量有所增加，這一現象在中等租金水平的細分市場更為明顯。此外，新經濟領域的企業在這次危機中表現相對亮眼。另外一個例子來自于國內領先的生活服務電子商務公司，經業務整合后，該公司考慮在深圳設立面積超過兩萬平方米的區域總部；此外，某互聯網科技企業也在深圳市場積極尋找近五萬平方米的擴租面積；與此同時，某電商公司也在計劃將辦公面積擴大約一萬平方米。投資者勢必將捕捉到這些舉動，并進一步關注其背后的內需基本面情況。

3. 遠程辦公空間未來將會為員工提供不一樣的體驗

除中國外，亞太地區各國也在逐漸放開隔離限制，并且逐步恢復正常辦公狀態，許多企業都在考慮其企業不動產組合如何適應“新常態”。部分客戶已經開始探索新的業務運營模式，或正對辦公空間做出一定程度的改動。遠程辦公的嘗試似乎在全球范圍內都取得了成功，雖然疫情改變了人們對于遠程辦公的效率的看法，但它并不能給所有企業提供長期、可持續的最佳解決方案。居家遠程辦公時仍面臨著諸多問題，例如較小的公寓面積、居住在合租房等共享居住空間、網絡連接問題或是需要同時承擔家務等等。

雖然遠程辦公賦予了員工更多的自由，促進了生活與工作的平衡，但是辦公空間仍然在某些方面發揮著至關重要的作用，例如為員工提供極為重要的空間場所，讓他們能夠為共同的價值進行協作和互動、提升員工士氣、提高生產力。我們認為，從中長期來看，辦公空間仍將是中國乃至亞太地區的企業雇主在職業戰略方面的重點關注內容。

鑒于新冠肺炎疫情在過去三年以以出乎預料的節奏給我們的日常生活和社會經濟情況帶來了顛覆性影響。值得注意的點是，國家層面始終堅持人民至上、生命至上，堅持科學精準、動態清零，盡快遏制疫情擴散蔓延勢頭，進一步為疫情防控工作指明方向，時間會證明這些初步復蘇跡象的強度和可持續性，但是希望以上對于市場的初步觀察分析能為企業和投資者在不確定性中帶來一定信心。

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